Le nostre grandi campagne sono ricche di storia e cultura, molto spesso nascoste o dimenticate. Saggi testimoni sono i tanti edifici abbandonati, rovine fatiscenti (e pericolose). Ad uno sguardo più attento, dietro un mucchio di pietre si scopre un’ architettura di pregio, raffinata e, per via dell’ abbandono delle campagne, sempre più rara.
Recuperare un rudere è scelta sana, sostenibile ed anche conveniente. Oggi scopriamo insieme come ristrutturare un rudere, le detrazioni fiscali e le basi per non sbagliare questo virtuoso intervento edilizio.

Sotto quelle macerie un nobile modo di abitare

Il fascino della rovina non colpisce chiunque. Uno tra i primi ad intuire la potente forza evocativa della rovina è stato Giovanni Battista Piranesi. Nel ‘700, capì che per esaltare la magnificenza dell’impero romano doveva disegnarne gli edifici in rovina. Nella rovina l’azione dell’uomo viene addolcita e levigata dal tempo e, perdendo ogni presunzione, torna ad essere natura.
Se non è tutto oro quel che luccica, sarà pur vero il contrario!

Ogni cosa al suo posto

Per recuperare un fabbricato in rovina si deve essere sensibili verso una nobiltà che è propria di un antica manifattura, saggia, paziente e longeva, capace di resistere a terremoti e intemperie.
Poichè non esistevano camion e betoniere ogni singola pietra è stata collocata a mano e nel posto migliore; ogni forma è stata dettata dall’ utilitas, firmitas e venustas.
Recuperare un rudere è avere cura di un anziano saggio, custode di sapienti tecniche costruttive e dei nostri avi.

Anche l’orientamento dell’edificio e la disposizione degli ambienti non è mai casuale: sono studiati per migliorare il comfort abitativo. Ad esempio, raramente si trovano edifici per abitazione sul versante nord di una valle, il lato più freddo e umido.

Restauro conservativo, ma con tanto carattere

La strada migliore è (a volte) anche la più semplice.
Anche se l’opinione diffusa consiglia un intervento di demolizione e ricostruzione per aggiornare la tecnologia, molte volte, per recuperare un rudere servono molti meno interventi. La soluzione da prediligere per ristrutturare un rudere arriva dal restauro conservativo. Quindi gli interventi che andiamo a fare hanno il semplice scopo di recuperare e conservare le forme e le funzioni del nostro fabbricato.

Un esempio virtuoso è la Dimora delle Balze. E’ una antica tenuta del 1800 nel comune di Noto (Siracusa). Costruita da una nobile famiglia di Palazzolo Acreide, dopo 50 anni di abbandono è tornata a splendere grazie ad un minuzioso restauro conservativo.
Il trucco che rende ottimale il recupero del rustico è l’accostamento per contrappunto di pezzi unici, elementi vintage e di design contemporaneo insieme a muri scrostati, pavimenti e intonaci originali della nobile tenuta.

Come individuare un rudere da recuperare

Facciamo un esempio pratico per iniziare a muovere i primi passi per recuperare un rudere. Durante una passeggiata in campagna una bella masseria abbandonata ha catturato la vostra attenzione per avviare una ristrutturazione edilizia. Dunque che fare?

Per individuare un qualsiasi immobile, il modo più semplice e veloce fare una ricerca in catasto. Per far ciò, esistono tre modi: potete visitare geoportale catastale e ricercare in autonomia l’identificativo del vostro potenziale rudere da recuperare; oppure potete andare nella sede dell’Ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate di competenza; oppure, il modo più veloce ed economico, è rivolgersi ad un tecnico (che può essere un architetto, un geometra o un ingegnere) e richiedere una visura catastale. Al tecnico basterà conoscere semplicemente la localizzazione dell’immobile. Vi saprà dire a chi è intestato, così da poter risalire ai proprietari e a cui rivolgere le vostre proposte.
Potete richiedere una visura catastale anche tramite il nostro servizio online.

Edifici abbandonati: cosa sono le unità collabenti?

Dalla visura catastale si può conoscere anche la destinazione d’uso di un immobile, espressa dalla categoria catastale. Un rudere abbandonato, solitamente è censito con la categoria F/2 che indica una unità collabente. 

La categoria F/2 indica un edificio che nel suo insieme o anche una sua parte, che non è nella condizione di produrre alcun reddito a causa di un notevole stato di deterioramento. L’edificio collabente non è abitabile né agibile. Il recupero di un edificio collabente non è possibile, quindi, con semplici interventi di manutenzione ordinaria, ma sono necessarie anche opere strutturali molto più rilevanti.

Vediamo insieme una sintetica e non esaustiva lista dei lavori più comuni da fare per recuperare un edificio collabente o un rudere.

Quanto costa recuperare un rudere?

Non è facile trovare un prezzo medio affidabile per i lavori di recupero di un rudere. Nonostante ciò proviamo a farci un’idea generale delle principali lavorazioni e relativi costi.
Ecco, quindi, i prezzi medi in Italia riguardo le opere più invasive, ma molto spesso inevitabili per recuperare un rudere.

• Consolidamento strutture di fondazioni in mattoni o pietrame: 800 euro/m3
• Recupero di murature controterra: 70 euro/ m3
• Ripristino di strutture in elevazione: 130 euro/ m3
• Consolidamento di strutture voltate: da 100 euro/m3 a seconda dell’intervento.
• Opere di deumidificazione e risanamento: da 50 euro/mq in su
• Nuova struttura tetto: 1.800 euro/m3
• Manto di copertura: 150 euro/mq

Attenzione, però, perchè ogni caso va studiato con attenzione e da esperti. Per una consulenza professionale contattaci.

Non è da sottovalutare l‘iter urbanistico degli interventi di recupero edilizio. Per esempio, per recuperare un rudere si deve poter dimostrare la completezza dell’edificio prima della caduta in stato di fabbricato collabente. Così, sarà possibile presentare una SCIA per un intervento di ristrutturazione edilizia.
Ma nulla da temere! Le detrazioni fiscali per interventi di recupero edilizio sono tanti e sostanziosi.

Superbonus 110% , da un rudere nasce un’ abitazione

Esiste da molti anni la possibilità di avvalersi di detrazioni fiscali per la gran parte dei lavori edilizi. Ma dal 1° luglio 2020 e fino al 30 giugno 2022, l’aliquota di detrazione è stata aumentata fino al 110%. Gli interventi ammessi riguardano la ristrutturazione edilizia per l’efficienza energetica e l’adeguamento o miglioramento sismico. La norma di riferimento è il D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio) in particolare l’ art. 119.

Per recuperare un rudere collabente, purtroppo, dovremo escludere l’ecobonus (interventi di efficienza energetica), perchè è molto probabile che non possieda alcuni requisiti di accesso. Ma potremo usufruire del sismabonus, come chiarito anche dall’ Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello numero 17 del 7 gennaio 2021.

Ma c’è una regola da tenere bene a mente:

“Tale possibilità, tuttavia, è subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa”.

Recuperare un rudere è un piccolo gesto per recuperare la storia dell’intero paese, per ridare la giusta dignità ai nostri paesaggi, ricchi di storia e di cultura.
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